Economia & Finanza

Mercato delle locazioni, investirvi è ancora utile per il Paese

Il patrimonio residenziale è la ricchezza di un Paese. Specie per il nostro, dove il valore complessivo degli immobili supera i 5mila miliardi di euro ed il sistema casa nella sua totalità muove il 19 per cento del Pil.

Il quadro aggiornato del settore e l’importanza sociale ed economica, in particolare, del mercato delle locazioni sono stati al centro del seminario di studio “Investire nella locazione – Limiti e opportunità” organizzato da Sidief e Banca d’Italia a Roma.

Se la grande corsa alla proprietà individuale che ha creato milioni di piccoli proprietari sta ormai rallentando, nel contempo si affacciano nuove tendenze. Ad esempio la casa da usare per brevi periodi, la cosiddetta “casa-taxi”, o le nuove domande dei giovani o dei lavoratori immigrati. Nel complesso la richiesta di abitazioni realizzate per la locazione coinvolge oggi 2,6 milioni di persone. Non solo i grandi investitori con patrimoni residenziali progettati e gestiti in modo industriale, ma anche tanti piccoli proprietari.

Negli ultimi tre anni l’esplosione della locazione breve ad uso turistico ha introdotto una nuova tipologia di domanda. Ma se in Europa i grandi investitori immobiliari da diversi anni si concentrano sulle nuove forme di residenzialità e ne fanno un asset class importante, dei circa 90 miliardi di investimenti previsti nel 2019 quasi nulla è riservato all’Italia. Una delle prime questioni che lo studio pone è la necessità di attrarre soprattutto questi investitori e creare un mercato domestico di imprese che investano nella locazione residenziale.

Tra gli interventi che si sono succeduti nel corso del seminario, il presidente di Sidief, Mario Breglia ha delineato un quadro d’insieme sulla casa in Italia. Il numero uno della Società italiana di iniziative edilizie e fondiarie, società per azioni soggetta a direzione e coordinamento della Banca d’Italia, citando dati di Scenari immobiliari relativi al 2018, ha ricordato come il peso delle attività immobiliari e delle costruzioni in percentuale sul Pil nazionale complessivo vede il nostro Paese in testa in Europa con il 19 per cento. Precediamo Regno Unito (18,8), Francia (18,6), Spagna (18,5) e Germania (16,6). La media dell’Unione europea è al 18,3 per cento.

Nel 2019, secondo stime elaborate sui dati dell’Agenzia delle Entrate, si registreranno 670mila compravendite (per un fatturato di 96 miliardi di euro), 1,35 milioni di contratti di locazione per 10,5 miliardi di euro, di cui il 57,8 per cento per locazioni brevi, il 30,4 per cento a canone libero e l’11,8 per cento a canone concordato.

Nella domanda potenziale in ambito locazioni, Breglia inserisce circa un milione di unità per mobilità giovanile, 850mila unità dagli immigrati, 500mila dalla locazione turistica e 300mila dalle nuove famiglie.

Ma l’immobiliare sta aprendo le porte a nuove opportunità, a partire dal settore della gestione residenziale. A raccontarlo è il Presidente della Sidief. Locazione multy-family (con annessi servizi come co-working, palestra e lavanderia), student housing co-living (con piscina, palestra e sala cinema) e senior housing (servizi sanitari, bar, sala lettura…) sono solo tre degli esempi possibili. Sono di interesse anche le prospettive sul tema della sostenibilità, quali greenbuilding, certificazioni, gestione delle risorse, nonché delle nuove competenze e professionalità emergenti quali property manager specializzati (proptech), space planning, relationship manager/gestori sociali, competenze in sostenibilità, data scientist per analisi dei bisogni degli utenti.

Altro interessante intervento, quello di Fabrizio Di Lazzaro, professore ordinario di Economia aziendale presso la Luiss, focalizzato sui limiti e le proposte operative. Partendo dall’evoluzione della domanda del settore immobiliare, l’intervento si è focalizzato sui vincoli fiscali e giuridici che caratterizzano l’attività di gestione di patrimoni ad uso residenziale svolta attraverso veicoli societari “tradizionali”. Il carico fiscale eccessivo, ha ricordato il docente della Luiss, non consente a tale tipologia di attività di affrancarsi dalla natura di investimento prettamente finanziario per diventare un vero e proprio processo industriale.

“La gestione degli immobili ad uso residenziale richiede un’attività di trasformazione e riqualificazione dell’offerta esistente per adattarla alle mutate richieste del mercato”, ha sottolineato il professor Di Lazzaro. “Questa attività di gestione, prettamente di natura industriale, non può essere utilmente esercitata nella forma giuridica più confacente, quale quella delle società commerciali, a motivo dei vincoli fiscali e giuridici che ne caratterizzano l’operatività. In particolare risulta penalizzante il trattamento delle unità residenziali fiscalmente ‘non strumentali’ previsto per le società commerciali, che per vocazione sarebbero i veicoli ideali per gestire processi industriali complessi come quello di valorizzazione e riqualificazione dell’offerta di immobili esistente”.

“Tra l’altro, il trattamento fiscale di tali tipologie di immobili — ha continuato il professore — non prevede la partecipazione al reddito imponibile sulla base dei costi e ricavi effettivi, contrariamente a quanto avviene per gli immobili definiti fiscalmente ‘strumentali’”. Cosa da cui derivano, spiega il professore della Luiss, diverse complicazioni, come la tassazione per rendita catastale anche delle unità immobiliari non locate, o l’indeducibilità delle quote di ammortamento. Le imposte, conclude Di Lazzaro, risultano poi dovute anche anche nei casi in cui vi è la perdita del controllo dell’asset. Insomma, il fisco pretende anche quando l’immobile viene occupato abusivamente.

“Il trattamento fiscale eccessivamente vessatorio sfavorisce gli investimenti necessari alla riconversione e riqualificazione del patrimonio esistente – ha concluso Di Lazzaro. “Nonostante alcune recenti pronunce giurisprudenziali, anche della Corte di Cassazione, tendano a riconoscere rilevanza agli immobili residenziali come ‘strumentali’, ove gli stessi costituiscano lo strumento per l’esercizio di attività di impresa, rimane la necessità di un intervento normativo unitario e coordinato”.

“Dopo cinque anni di approfondimenti – ha concluso Mario Breglia, presidente di Sidief – si può dire che il tema della locazione residenziale con investitori e gestori professionali e industriali è diventato centrale. Le domande del mondo dei giovani (da chi vuole uscire da casa agli studenti), dei lavoratori immigrati e dei turisti sono ormai contabilizzate in milioni. E si concentrano nelle grandi aree metropolitane. In Europa gli investitori istituzionali vedono in questo settore grandi opportunità. Va colto questo interesse e insieme sono da stimolare gli operatori nazionali, anche per migliorare la qualità delle nostre città”.

“Per rispondere a una domanda immobiliare che è già cambiata per le modifiche strutturali della popolazione, gli stili di vita e le nuove esigenze del vivere contemporaneo – ha sottolineato Carola Giuseppetti – serve una risposta efficiente con un’offerta di abitazioni in locazione, gestite con criteri industriali, in grado di fornire prodotti e servizi adeguati. La nascita di un nuovo e moderno mercato dell’affitto permetterà la crescita degli investimenti e le attività di una lunga filiera produttiva, renderà più attrattive e competitive le nostre città, favorirà i processi di trasformazione urbana con patrimoni residenziali adeguatamente manutenuti e con servizi adeguati alle nuove esigenze della società”.

Giampiero Castellotti

Romano, sono giornalista professionista iscritto all'Ordine dal 1983. Ho lavorato per quotidiani e riviste, occupandomi in particolare di temi economici e sociali. Sono stato consulente di parlamentari, enti locali, Anci Servizi, Anev, Cna, Confindustria, Formez, Legambiente, Retecamere, ecc. Sono stato caposervizio della casa editrice dello Snals ed attualmente responsabile dell'Ufficio comunicazione dell'Unsic, sindacato datoriale con 2.100 Caf in tutta Italia.

1 comment

Aldo Mariconda - Venezia 12/11/2019 at 12:49

Il quadro descritto è certamente completo. Forse vi è un’ulteriore considerazione da fare: vero che la domanda è mutata e si è orientata alla locazione breve, turistica, da parte di studenti e anche docenti (es. universitari temporaneamente fuori sede, come avviene regolarmente ad esempio a Padova dove spesso vengono nche per qualche mese professori da fuori, anche dall’estero.
Ma vi è anche un disincentivo per i proprietari vs. la tradizionale locazione 4 + 4, perché nel caso l’inquilino perda il lavoro (e in questo momento è facile), diventa moroso, non lo si manda più via, perchè il “social housing” è carente e l’esecutività dello sfratto si trascina alle calende greche. Questo crea anche un ingessamento sociale, nel senso che limita la mobilità delle persone.
Questa mobilità è anche minore rispetto al passato, ed era tipica di alcuni segmenti, quali quelli di alcuni settori statali, militari in primis, e sopratutto di quadri e dirigenti di grandi aziende, oggi quasi scomparse in Italia.
Aggiungo, la lentezza della giustizia italiana è un altro motivo di penalizzazione della proprietà. Un esempio da me vissuto per uno sfratto che ho dato ad un mio inquilino di un immobile non abitativo a Treviso, quindi non soggetto al limite sopra descritto: il decretro di sfratto è stato emesso a 5 mesi dalla richiesta, e intanto il proprietario paga l’IRPEF come se avesse incassato l’affitto, poi gli ufficiali giudiziari mancano perché gli organibi sono sottodimensionati. Conclusiome, ci è voluto più di un anno per completare la procedura.

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